一线城市甲级写字楼项目总建筑面积占比超五成，存量相对较大

根据中指监测数据，截至2021年三季度，一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共17060万平方米，占重点城市总量的54.3%，存量较多；二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共14344万平方米，占重点城市甲级写字楼总量的45.7%，同时二线内部不同城市存量差异较大，成都、武汉、杭州总量在2000万平方米以上，重庆、南京、长沙在1000-2000万平方米之间，天津、青岛、苏州、南昌在1000万平方米以内。

三季度部分代表城市甲级写字楼吸纳量下降，空置率有所上升，需求释放放缓

2021年三季度，代表城市甲级写字楼吸纳量和空置率呈现分化态势。具体来看，三季度，北京甲级写字楼吸纳量为24.2万方，较二季度增长23.5%，需求继续加速释放。其他代表城市吸纳量均在7万平方米以内，较二季度均有所下降，降幅均在三成以上，尽管需求仍继续释放，但速度放缓。

从空置率来看，两个一线城市甲级写字楼空置率较上季度均有所回落，其中广州受疫情影响，项目交付延迟，新增供应有限，空置率回落至6.8%，为代表城市中最低，北京因需求较为旺盛，空置率回落至16.2%。成都、南京、重庆甲级写字楼空置率均有所上升，其中重庆市场受“双减”政策影响较大，在线教育企业退租较多，空置率上升3.5个百分点，达29.5%。

三季度，TMT相关企业需求相对较多，仍是租赁市场主力

2021年三季度，中指数据CREIS共监测到租赁成交案例22笔，其中TMT行业9笔，占比超四成，需求相对较多，金融业、建筑和房地产业、批发和零售业占比均在一成左右。

整体来看，三季度，国内外风险挑战增多，但我国经济依旧保持稳定恢复态势，服务业恢复稳中向好，服务业新动能引领作用不断增强。积极因素促使写字楼市场需求继续释放，尤其TMT相关企业，三季度监测到多笔面积较大的租赁成交案例。与此同时，部分城市受疫情、汛情以及“双减”政策影响，需求释放放缓，综合因素影响下，部分城市空置率上升，吸纳量下降。四季度，在经济企稳的背景下，写字楼租赁需求将继续释放，但受三季度散点爆发的疫情影响而延迟交付的项目或将在四季度集中入市，预计部分城市甲级写字楼将面临空置压力。

批发和零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业构成写字楼租户行业主体

从租户数量来看，北京、上海较为接近，均在25000户以上，深圳、广州较为接近，均在14000户以内。从租户行业占比来看，批发和零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业是写字楼租户数量最多的三个行业，但各城市间的特征略有不同。

从租户数量来看，杭州超过11000户，略高于深圳水平，在十个二线代表城市中数量最多，成都、武汉、南京则在6100-8200户之间，苏州、长沙、重庆、天津、青岛在2600-4200户之间，南昌租户数量最少，不足1000户。

从写字楼租户最多的行业比重来看，各城市前五大行业占比之和均在69%-78%之间。各城市租户数量最多的行业占比均超20%，其中杭州、南京、苏州、重庆、青岛批发和零售业租户数量最多，成都、武汉、长沙、南昌租赁和商务服务业租户数量占比最多，而作为京津石高新技术产业带中心城市，天津租户数量占比最高的行业则是科学研究和技术服务业，也是十个二线代表城市中该行业租户占比唯一超过20%的城市。

一线城市写字楼资产最受青睐，前三季度录得多笔超50亿大额交易

2021年前三季度，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到大宗交易103宗。从城市等级来看，一线城市共监测到73宗，占比70.9%，其中上海、北京、深圳、广州交易宗数分别为30宗、24宗、11宗、8宗，上海、北京依旧是交易最为活跃的城市；二线城市中，交易相对活跃的城市有苏州、杭州、南京，分别监测到9宗、6宗、6宗。从交易金额来看，2021年前三季度重点城市监测到多笔金额较大的大宗交易案例，如中国平安330亿收购凯德集团6个来福士项目部分股权，泛海控股197亿出售位于北京的民生金融中心等。

从物业类型来看，监测到的103宗交易中，写字楼占比35%，依旧是投资者最青睐的物业类型，此外物流仓储、数据中心、工业厂房等工业物业交易也较为活跃；按买家类型分，内资买家占比最多，为61.2%，投资活动较为活跃。

总体来看，2021年前三季度，写字楼大宗交易表现较为活跃，特别是一线市场的写字楼物业价值仍然受到投资者的认可，同时，外资对于国内大宗交易的关注度也在不断提高。随着写字楼开发运营企业加快轻资产运营管理转型，写字楼大宗交易市场有望保持活跃。

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