2021年7月20日，世邦魏理仕（CBRE）发布《成都，如何定义未来暨2021上半年成都房地产市场报告》。《报告》称，全国第七次人口普查数据显示，成都常住人口突破2000万，位列全国第四，且成都亦位列2021年毕业生首选就业城市第四位。因此，这座曾被誉为中国“第四城”的巴蜀之都在新发展周期下，正以一个个令人瞩目的成就定义着属于自己的未来。
成都是下一个伦敦，抑或是下一个京都？生活在这座城市的“新成都人”最具发言权。
世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示，“以成都环城生态公园为依托，高水平策划建设高品质生活宜居地，大力推动生态价值转换，统筹公园城市‘美好生活未来社区’成为未来居住新承载；成都人才、企业处于高速培育期，衍生出对优质办公空间更迫切的需求，并随楼宇供应及产业结构升级开始更聚焦市中心，而‘产业化’+‘新四化’的运营策略成为关键；零售物业愈发多元的投资及载体，带动消费场景就文化、公园等多维度呈现；制造业新纪元下，‘智造网络’的联动招引值得关注。所以，我们认为未来成都将在包容与创新中探寻新的定义，继而给房地产市场带来深远影响。”
回顾2021年上半年成都房地产市场
2021年上半年，成都优质写字楼市场随经济加速复苏而呈供需两旺的态势。共录得5个新项目合计约23万平方米的新增供应。农历新年后商务活动快速回暖，上半年净吸纳量录得约34万平方米，较去年末大幅上升63.9%，居全国第四；其中，甲级写字楼主导去化，净吸纳量较去年末翻倍增长，录得约21万平方米，需求占比亦从四成增长至六成，这一趋势折射出优质企业的租赁意愿及承租能力均有所提高。因此，市场空置率较去年末下降1.9个百分点至18.4%，系自2005年来新低。特别是南延线板块，区域可租赁办公面积逐步收紧，金融城、大源空置率较去年末分别下降4.1、4.3个百分点至15.1%、14.6%，并拉动全市平均租金走势迎来拐点，由负转正，半年环比上涨0.2%。按租户行业看，TMT、专业服务业和房地产建筑业为上半年需求前三大来源，分别占比32.9%、12.9%、12.7%。其中，科技企业表现尤为瞩目，需求占比较2020年显著提高8.1个百分点，活跃的细分行业主要是在线教育、软件开发等专业服务和以游戏、直播为代表的娱乐传媒，分别占比TMT新增需求的29.0%、28.3%、10.7%。此外，零售贸易、医药及生命科学的需求增长亦值得关注，占比较2020年分别增长5.8、3.1个百分点。
零售物业市场上半年新增供应持续下沉，3个新开业购物中心均落于非核心商圈，合计约29万平方米；其中龙泉的世茂广场和新都的龙湖锦宸天街推动近郊商圈提档升级，且均注重“公园+”场景的打造。商业信心重振，市场开启一轮大规模、多维度的探索及调整。在核心商圈，春盐商圈可租面积趋紧，购物中心积极调铺、切铺，以期腾挪出更多空间引入新品牌；而交子公园商圈愈发成熟，消费场景逐步多元，渐成诸多外来品牌来蓉布局首选之一。在次级商圈，业主积极更迭餐饮品牌和顺应线下体验复苏趋势加码体验业态，特别是空置率较高的项目，业态选择进一步宽泛。因此，尽管市场大规模调整导致空置率较去年末略微上浮，为6.9%，但受核心商圈拉动，全市购物中心首层平均租金止跌企稳。着眼品牌商，奢侈品牌继续加码成都，中国原创服饰、欧美系护肤及美妆、潮玩、买手店等需求活跃；国际餐饮品牌下沉至次级商圈，顶级甜品店入蓉，本土餐饮品牌崛起；体验业态全面复苏，街舞、教育培训等积极扩张；新能源汽车品牌延续活跃态势。
仓储物流市场供应保持高位，迎来3个项目交付合计约33万平方米，均落于青白江园区。租赁需求于二季度显著上升，但因一季度短租到期引发的集中退租，上半年吸纳量较去年末略有下降，录得约39万平方米。全市高标库整体空置率较去年末下降1.6个百分点至14.4%，系近三年来的新低。平均租金较去年末下跌1.4%，跌幅进一步收窄。着眼需求行业，持续向好的消费基本面将逐步投射到市场，上半年除电商、食品、生鲜超市外，运动、潮流服饰的新增仓储需求备受瞩目；同时，随着成都产业持续升级，上半年制造业租赁需求显著回暖，吸纳量绝对值是2020全年的3倍，需求占比全市较2020年上升10.7个百分点。天府国际机场的正式运营及东部新区的大力拓展，投资者积极关注成都主城区-简阳轴线的区域发展和投资机会，目前已有多家开发商拿地，未来成都仓储物流市场将再添一“极”。
世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示，“上半年成都房地产市场趋势反映出投资者长期看好成都并带动市场供需两旺；以‘新成都人’为根本，城市多中心开发、多元化发展；以科技创新为引领，传统与科技行业加速融合，联动升级；体验为重，生活、消费、办公愈发场景化发展。上述趋势将作为重要参考，定义未来成都新篇章。”
商务新地图——重回市中心，楼宇经济跃升新台阶
未来五年，成都人才、企业都处于高速培育期，衍生出对优质办公空间更迫切的需求。同时，随着企业对优质办公场所价值的认知不断提升，以及房地产策略的转变，办公需求将高质量发展。据世邦魏理仕监测的2018-2020年成都写字楼市场升级搬迁分析显示，办公需求呈现跨区域流动性强（跨区域的甲级楼间的升级搬迁占比较同区域高12.1个百分点）、承租能力高（升级搬迁集中在120-130元每平方米每月高租金水平区间的楼宇）、升级意识强（本土企业的升级搬迁需求最为旺盛）及产业属性强（金融业、房地产建筑及TMT行业主导）四大特征。
更多优质楼宇恰逢时机供应以满足高质量发展的办公需求，2021-2024年市场预计将迎来184万平方米的新增供应，且自2021年起供应开始逐步回调至市中心，占比高达62%；另一方面，城市更新将置换更多优质商务载体，继而共同带动市中心商务活跃度显著提升。尤其是，“十四五”期间市中心各区推动传统产业结构升级，深化新一轮的科技创新，继而引导办公需求新流向。因此，楼宇运营至关重要，未来应关注“产业化”+“新四化”的运营策略。
“产业化”运营——楼宇应跳脱空间服务提供者的角色，转型成为全生态链供应商。将“产业扶持”从宏观层面落地楼宇本身，业主纵向聚焦细分领域企业的集聚，积极促成企业间的相互对接，成为产业生态的构建者。产业和楼宇高度融合，业主与租户共生效应凸显，最终建立共赢及资产增值的长效机制，良性循环下不断招引更优质企业进驻，带动楼宇经济产业化升级。
“新四化”运营——疫情的爆发不仅在短期内改变了企业的工作模式，也让灵活和弹性制度成为未来办公的长期议题。随着灵活办公模式被更广泛地采用，年轻世代和智能设备源源不断地加入工作场所，房地产租赁策略也将迎来新变革。未来五年，办公场所将实现灵活化、场景化、智能化、定制化的“新四化”标准。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务办公楼部负责人黄璐表示：“上半年成都优质写字楼市场需求持续活跃，以‘互联网+’、游戏及云计算为主导的TMT行业尤为瞩目，而本地实业类企业的升级搬迁或扩张需求也逐步释放。‘十四五’期间成都迈入新一轮发展周期，人才、企业加速聚集，但高新区可租赁面积有限，更多企业开始审视落户其他区域的可行性，楼宇性价比、地铁通勤及员工餐饮配套等仍是企业选址第一考量。此外，由于TMT企业对楼宇硬件的个别指标有严格要求，如双回路、电量及加时空调等，业主应有更前瞻性的规划，提前准备贴合TMT企业的相关配置，缩短待租期。”
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