截至季末，优质办公楼平均租金报82.8元/平方米/月，甲级办公楼达到99.6元/平方米/月，环比均录得0.1%下滑。仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示：“相较去年表现，今年成都写字楼市场需求的回落将促使业主持续调整租赁策略。

预计成都写字楼租金将于年底缓慢下探。但不同子市场表现存在差异，成熟度较高的子市场租金走势将更加平稳。这一阶段，业主方应重视租约管理，提升办公运营服务能力，减轻明年换租带来的短期空置压力。”

关注民生，在线教育、医疗类企业的需求稳步上升

2018年成都城镇常住人口达到1,194万，高校云集，教育资源丰富且人力成本低于沿海一线城市。教育资源与人才优势是在线教育行业在蓉快速发展的根基，资本大量涌入，助力此类企业在近期高速扩张。自2019年初起，成都写字楼市场频繁录得具有互联网基因的教育机构承租成都写字楼的成交案例。在选址方面，此类企业青睐高校周边、通达性较高的办公楼宇，其中较成熟的企业同样具有选址核心商务区高品质办公楼的潜力。

成都高等医学院校闻名全国，医疗资源丰富，医疗及医美机构的聚集度高，且不同类型机构对经营空间偏好与要求不一。例如，以诊所、体检中心为代表的机构具有营业性质，鉴于租赁成本以及医疗辐射、垃圾处理等问题，较少选址零售物业，更加青睐办公楼裙楼、底商或独栋办公类物业。而甲级办公楼主要承接医疗器械以及医药类等中大型企业的需求，华西医院周边1-3公里范围的医疗企业聚集度最高。本季，波士顿科学租赁银泰中心约1,400平方米。

成都二级租赁市场优胜劣汰，迈入调整洗牌期

经历2017-2018年市场快速扩张期后，第三方办公运营商在2019年放慢脚步。成都写字楼市场需求占比已由第一季度的18.9%跌至本季7.5%。季内市场仅录得一宗成交，即WeWork在中环广场扩租约1.1万平方米。但联合办公运营商大多面临资金链紧张问题，以燃烧资本进行快速扩张的红利时期已然结束。

二级租赁市场的集中供应加上产品同质化问题导致市场竞争加剧。早期进入市场的品牌门店成网经营，客源积累实现规模优势，运营服务能力及选址能力使之从市场中脱颖而出，转租率常年维持在80%或更高。而部分水土不服的运营商和转租公司亦面临退市风险，部分项目在本季选择关门歇业。未来，成都二级租赁市场应步入存量经营时期，高性价比、多元的办公空间及优质的办公服务成为第三方运营商维持竞争力的重中之重。

市场展望

未来中国经济基本面仍具有不确定性，办公楼市场整体需求因城市能级及经济周期差异存在较大异质性。短期内，办公需求缺乏强势反弹的基础，去库存压力导致租金继续承压。但成都的经济增长在中国主要一二线城市保持领先，凭借产业转型、人才导入等优势，成都写字楼整体市场情绪有望企稳。

展望未来三年，腾笼换鸟，城市更新将打开城东办公新篇章。蔚然中心的入市正式开启攀成钢板块供应序幕。环球贸易中心、乐天世界、环球汇等项目将陆续落成，届时该区域甲级办公楼存量将超过50万平方米，成为城东甲级办公楼聚集度最高的商务区。成华区新一轮的城市更新已经开始，包括猛追湾城市更新涉及的通美大厦改造，以及建设路板块的万科、龙湖等开发商的综合体项目将丰富成华区办公空间载体。高新南区，产业调整将重塑办公楼租户结构。目前高新南区尤其是大源板块主要承接软件园外溢的TMT企业需求，相关产业的需求面积在大源的占比高达19.2%。

随着成都产业继续南拓，高新南区料将面临租户继续南迁至新川科技园、天府新区的风险，尤其是租赁成本敏感的初创科技企业。但伴随高新南区商务、商业、人居氛围全面成熟，金融、专业服务、零售商业等高附加值产业聚集度将不断提升，填补部分科技租户南迁的空白，因此未来高新南区的租户结构将不断朝向成熟CBD的特征发展。