2021年第一季度，成都优质写字楼市场无新增供应。农历新年后商务活动快速回暖，年前在谈的租约纷纷落地，季内净吸纳量录得约13.9万平方米，环比上升19.7%，并推动市场整体空置率环比下降1.8个百分点至18.5%。其中，甲级写字楼净吸纳量录得9.6万平方米，环比翻倍，需求占比亦从上季度的四成增长至七成，这一趋势折射出随着经济的稳步复苏，优质企业的租赁意愿及承租能力均有所提高；特别是去年商务活动趋于谨慎的外省企业，一季度需求占比较上季度显著增长9.9个百分点至47.7%。

租户行业方面，TMT、专业服务业和房地产建筑业为季内需求前三大来源，分别占比37.3%、12.5%、11.0%。其中TMT需求占比较上季度显著提高10.6个百分点，活跃的细分行业主要是在线教育、软件开发和以游戏、直播为代表的娱乐传媒，分别占比TMT新增需求的47.0%、22.6%、8.0%。专业服务业主要来自律师事务所及商务咨询类企业的扩张需求。而房地产建筑业方面，季内除一宗头部房企的大面积扩租外，其余成交主要来自建筑设计类企业；但另一方面，随着一些大型房企自建或自购总部的落成以及房地产调控加码后对内部成本控制有所收紧，本季亦录得数宗房企退租整合、搬迁至自购总部的案例。

分区域看，南延线和市中心去化表现各异。其中，南延线近年来愈发凸显的产业集聚效应使其发展成外来企业进驻成都的优先考虑之一，季内区域可租赁办公面积进一步收紧，特别是整层房源更是紧俏。截至季末大源、金融城区域空置率分别下降1.7、2.8个百分点至16.2%、17.5%，带动区域平均租金于季内止跌企稳。畅旺的租赁需求和科技企业集群也促使业主将部分商业面积改为写字楼用途，如中海国际中心和复地金融岛将部分裙楼底商改为办公场所或孵化器等。就市中心而言，尽管季内办公需求持续增长，但受制于供应充沛，部分业主仍给予租金优惠以期锁定优质客户，传统CBD、东大街区域写字楼平均租金环比分别下滑0.3%、0.2%，并带动全市优质写字楼平均租金环比微跌0.1%。

展望2021年，成都优质写字楼市场约有63万平方米的楼宇计划入市，其中市中心和南延线分别占比55%和45%。市中心去化压力将进一步加大，而南延线由于个别新增项目存整栋定制或大宗交易的可能，实际新增可租赁面积或将小于供应预测。需求方面，科技、金融等引擎行业的办公需求预计继续增长；此外，在以内循环为核心的背景下，成都都市圈的建设提速、消费容量逐渐扩张，继而衍生基建、贸易、交运物流等行业的办公需求。

“‘十四五’期间科技创新和数字经济被提到一个发展新高度，2021年一开局科技行业即展现出强劲的发展态势。季内科技企业扩张需求活跃，带动存量楼宇快速去化，尤其是南延线板块，整层房源已非常紧俏。就企业选址倾向而言，性价比和完善配套仍是重点考量，故对新兴办公板块持观望态度。另一方面，联合办公运营商对成都保持高度兴趣，但拿房态度仍趋谨慎。”

2021年第一季度，成都零售物业市场无新增供应。百货持续转型，季内茂业百货盐市口店的北区拆除，计划连同相邻的城市旧改项目一起打造新的城市综合体。消费加速复苏，春节期间成都旅游人次和收入摘得全国“双第一”。因此，零售物业借机积极修复或升级，市场整体空置率环比下降0.3个百分点至6.5%。租金方面，尽管次级商圈个别购物中心仍承压，但受核心商圈拉动，全市购物中心首层平均租金保持平稳

分商圈看，春盐商圈可租面积趋紧，购物中心积极调铺、切铺，以期腾挪出更多空间引入新品牌，如成都IFS和远洋太古里均大幅度调整首层或档口铺位为后期提档升级做准备。在次级商圈，季内购物中心积极迭代餐饮和体验业态。其中，餐饮主要是正餐菜系的更迭，而体验业态则是加码儿童品类租户，如儿童运动、教育培训、牙科等。

品牌方面，奢侈品消费回流带动免税和二手店发展，加速整个奢侈品消费生态体系构建。季内，中免集团成都首个市区CDF免税店确认落地红照壁区域；小花中古奢侈品店进驻春盐商圈。美妆护肤类品牌方面，受内资美妆品牌快速崛起和扩张的影响，季内录得数宗韩系品牌退租案例。欧美系中高端美妆、护肤品牌稳步扩张，其单店高产出、形象好成为购物中心拔高定位的手段之一，季内新设店品牌包括NARS、Fresh、Givenchy等。运动品牌方面，开设高能级店成为趋势，如FILA在成都IFS新设全球首家5G品牌形象中心店等。但由于高能级店对物业硬件要求较高，故推动季内多个购物中心调整出跨层的铺位以承接品牌需求。

餐饮业态方面，连锁品牌扩张积极，这也一定程度上得益于疫情后消费者对食品安全的更高要求，以及对购物中心而言连锁品牌更具集客能力，季内活跃品牌包括点都德、悦百味、Seesaw、Tims Hortons等。体验业态回暖明显，特别是儿童品类，如英语培训、编程等品牌积极扩张。

展望2021年，成都零售物业市场将迎来8个购物中心合计85万平方米的新增供应。此外，社区商业仍是开发热点，约20个自持运营的低零售社区商业计划年内开业。新一轮供应将继续壮大次级、近郊商圈，并有望吸纳核心商圈因店铺紧张而外溢的品牌资源，借机提档升级，但如新都、郫都等购物中心布局集中的近郊区域或将面临竞争新局面。

“两会后，随着成都打造内陆开放高地的战略逐步落实，奢侈品加码布局、全球首店不断落户，成都商业市场的国际影响力与休闲、体验的城市特色标签将愈发明显。同时，中心城区城市更新，一环路市井生活圈的打造也将带来新一批特色商业载体和新型业态。顺应疫后新趋势，挖掘新一代的消费需求特征，未来首店经济、体验经济、户外经济、多元消费场景的打造将成为成都商业调整的发力新重点。”

2021年第一季度，成都仓储物流市场迎来宝湾青白江交付，新增供应7.8万平方米。租赁需求回落，净吸纳量仅录得3.2万平方米，环比下降约九成。究其原因，一方面春节购物高峰后租户扩张趋缓，另一方面电商短租到期集中退租。因此，全市高标库整体空置率环比上升1.5个百分点至17.5%；市场去化压力犹存，平均租金环比下跌0.9%。分区域看，由于退租集中在龙泉驿和青白江，且区域内可租赁面积充沛，故租金跌幅较大，分别为1.7%和1.4%。

季内零售贸易主导去化，需求占比超九成，除食品、生鲜超市外，运动、潮流服饰的新增仓储需求备受瞩目。疫情后线上消费渗透率的加大将为中长期的仓储需求提供强劲支撑。数据显示，2月成都网络零售额同比增长48.7%，其中实物型网络零售额同比增长23.8%。

展望2021年，成都仓储物流市场将迎来5个项目合计54万平方米的新增供应，其中超九成项目落于青白江，短期内市场去化压力犹存。但得益于成都不断提升的物流枢纽地位和城市群建设所带动的基建持续完善、消费扩容升级，投资者长期持续看好成都。

“成都仓储物流市场短期内仍承压，但随着成都巨大消费市场潜能的进一步释放，有望持续支撑仓储需求稳步向好。投资市场长线看好，由于核心区域土地资源的逐步收缩，投资门槛也将进一步升高。伴随天府国际机场今年正式运营及东部新区大力拓展的契机，投资者应持续关注成都主城区-简阳轴线的区域发展和投资机会。与此同时，得益于‘十四五规划’及‘成渝双城经济圈’的协同发展，未来成渝两地产业统筹规划的具体实施方案对于高端制造业上下游产业及物流产业的积极影响也需重点关注。”

2021年第一季度，成都投资市场录得一笔甲级写字楼的大宗投资交易，成交金额约人民币10亿元。季内投资者活跃度明显提升，其中核心区域现金流稳定的写字楼项目成为关注热点。与此同时，消费市场复苏带动投资者关注零售物业，而城市群建设亦带动仓储物流的关注度不断攀升。

展望2021年，预计未来投资市场将继续回暖，除境内外投资基金等主力买家外，本地国企自买自用需求备受关注。在供给端，“三条红线”政策的实施促使开发商加速处置以写字楼为代表的非核心类资产以改善资金回流，可售物业的增加也对本季写字楼整体的资本化率水平形成一定的向上牵引。从分化风险和多样化投资组合方面考虑，成都的优质商业地产对投资者具有相当的吸引力。

“基于成都商业地产市场扎实的租赁表现和卖方合理的预期，近期成都个别带稳定现金流的写字楼的投资收益水平创历史新高。预计随着租赁需求持续增长，热点区域的存量及在建写字楼对投资和自用需求的吸引力将明显增强。此外，疫后呈现显著增长预期的优质大型零售物业备受瞩目，但可售机会有限。”

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